第187节
第四百四十五章 顾江的论调 “顾总在房产开发方面是专家，论到专业见识可比我们这些门外汉要深得多，还请顾总不吝赐教。”黄国诚很诚恳地说道 事关切身利益，黄国诚自然是放下身段虚心请教，更何况他本身就不是那种颐指气使的官僚。总的来说，黄国诚还是个喜欢干实事的人。 “赐教不敢当，我也是就事论事。”顾江也知道事关重大，略一谦逊，也就没有什么客气，开口道：“我听黄区长这么说来，觉得这个项目最重要的一点，无非就是资金问题，只要资金问题可以保证，相对其他的就都是小问题了，可以迎刃而解，是吧？” 黄国诚点头应是。 顾江继续说道：“而对于一个房产开发公司来说，说实在的，实际上无论哪个房产公司都不会保有太多的固定自有资金。黄区长可以想见，几乎是没有房产公司是单吃一个项目的，往往是在开发过程中，一个项目还没结束，便接连不断地购买土地，然后再继续上项目，只有这样，才能保持良好的发展性。但是这样一来，在这过程中，所用的资金都是具有强烈的流动性，使得基本上房地产企业的资金链都是绷得很紧，用拆东墙补西墙来形容也并不为过。因为无论是土地还是项目开发，所牵涉到的资金都是成千万上亿的，哪里会有房产公司有这么大的实力会统统吃下！我说句实话，就算是国内排名前几的那几个房产公司，他们的自有流动资金也不会太多，依靠土地储备，拥有大量的可持续开发的土地才是他们最基本的战略方针。”顾江说到这里略微一顿，想了一下才重新开口道：“基本上来说，我们房产公司搞地产项目开发，都是有那么一个套路，那就是几乎是有三分之一靠得是银行贷款，这部分贷款通常是以土地作为抵押，这样就能获得先期的开发资金；等到工程上马之后，基建开始，那么另外三分之一则是靠的建筑公司垫付，毕竟造房子是一个比较长期的工程，中间涉及到众多环节，譬如结顶和最终的验收，我们不可能在验收还没通过之前，就把建筑款全部付清，因此这建筑尾款的拖欠也在情理之中。当然了，羊毛出在羊身上，而建筑公司多半也会拖欠一些材料建筑商的货款，从而最大程度地减轻自己的负担；到了这最后剩余的三分之一，才是我们自己的开发资金。” 听到顾江此话，黄国诚频频点头，深以为然。顾江的话说得非常明了，可以说已经是牵涉到了行业内的一些隐秘，虽然说这些东西如黄国诚这样位置的人来说，也应该不算是什么大秘密，平时的工作中也多多少少有接触过，也是大家心知肚明，但是顾江作为一个行业内的人，能当着外人的面这样直白说出来，当中所蕴含的信任又自然不同。 “也因此……”顾江加重了语气，说道：“对于黄区长所提的这个安置房方案，你们看到的是资金问题，而我所看到的，却是这个资金投入能给我带来多少收益的问题？” “嗯？”黄国诚有些愕然。 “这就是双方所处立场不同，因此考虑问题的重心也不同而已。”顾江解释道：“商人做事，最本质的目的就是逐利。我们这么打个比方吧。就拿安置房项目来说，如果是房产公司自己拿来土地搞商业房产开发，土地投入三千万，建筑投入七千万，那就是一个亿。这其中我的土地费用支出按照规定是可以分期付款，但是我在取得土地使用权之后便可以用土地向银行贷款一千多万，降低前期的开发成本；另外七千万的建筑投资可以适当地欠款一千万，这也是在情理之内的，那么我的实际投入也只有七千万，甚至是不到七千万，但是我这个项目所产生的利润收益却能够保证超过百分之三十。而实际的操作中，我的整体投入还可以做到不到七千万。因为房子结顶之后，只要拿到预售证，我就可以开始发售收回投资，这个过程只要一年的时间就够了。只要预售效果好，几个月的时间就可以收回大部分的投资甚至是全部，这样，就可以更加缓解我的资金压力。” 顾江对于房地产这行，确实是浸淫颇深，这番话说得顺畅，可以说是毫不保留地道出了房产开发里的众多弯弯门道，不但是韩易听得入神，许多地方豁然开朗。黄国诚的表情更是精彩，简直是有些目瞪口呆。 也是黄国诚刚刚上位，所接触到的高层秘密还不多，想来黄国诚虽然说平时是有接触到城建开发事宜，但也更多的是道听途说，只是皮毛，哪里有顾江这行业大佬亲口所言这么透彻。 “黄区长，我想请问一句，你们这安置房开发，应该是有限价政策的吧？”顾江微笑问道。 “是的。”黄国诚咽了一口唾沫，情不自禁地点头，蹙着眉头道：“安置房也可以算是市政民生福利项目，因此肯定是和市场有一定的区别。我们区里会议初步的决定是，这次安置房的全部开发价格控制在均价每平方米两千二以内，这也是投标的主要内容之一。” “这就是了。”顾江点头道：“安置房的建筑项目，有区里的政策支持，这是有利的一个方面，如果参考正常的商业开发，可以减少各方面环节的审批手续，争取了开发时间，也可以说是间接控制了开发成本。但是这次的情况有不尽相同，房产开发商相当于是代工开发，这些对于建筑投入没有任何帮助。按照目前的市场价格来看，十七层的高层，全框架式结构，小区化环境，至少每平方米的造价要在一千五以上，而且区里要求的是营造高品质的小区，那么当然还有后期的生活辅助和基本的文体休闲设施以及物业管理等等都必不可少，再加上足够优质的绿化，整体的投入不会少于一千八。区里的限价是两千二每平方，也就是说中间只剩下将近四百块钱的空间，相对于两千二的造价，呵呵，连百分之二十的利润都不到。而现阶段松台区的房价又是多少，这个……呵呵，不用我多说了吧？” “这个……”黄国诚张口欲言。 “还有。”顾江轻一摆手，打断黄国诚的话，“安置房既然从名义上来说是政府工程，那么从资金来源上来说，是有保证的。黄区长你可能也知道，建筑商对于各个时期的项目，也是层层分包的，所以，建筑欠款这方面，我们也需要考虑影响。不然的话，万一碰上个二百五的包工头，因为这工程欠款的事闹起来，要是再被有心人利用，政府的脸面可就不那么好看了，就成了典型的好心办坏事。”顾江没有停顿，继续说道：“最后就是这预售问题，安置房是属于政府民生工程，是有特定的受众，也就是仅限于旧城拆迁居民，那么也就是说，不到最后验收完毕，想要按照既定的房产开发套路提早发售收回资金，那是万万不可能的！” 顾江一口气说了这么一大堆，说完，端起前面的茶杯，好整以暇地轻啜了一口，然后把身子往椅背一靠，脸上带着似笑非笑的表情。 第四百四十六章 成了的那个事 “听君一席话，胜读十年书啊！”黄国诚的脸色变了又变，忍不住喟然长叹。“听顾总这么说来，这安置房项目真的是没法搞了？”隔了一会，黄国诚稍稍前倾了身子，语气里稍带了一些不甘心问道。 顾江轻摇了一下头，抚着下巴说道：“黄区长想得太多了，我的话，也只是把所有可能遇到的问题摆出来，但是真正操作起来，总还是有许多可以廻旋的余地。”顾江的话语不详焉，算是安慰性质的。 “顾总，难道就没有一个可以有效解决的办法？”黄国诚此时倒是冷静了下来，手指轻轻抚着额头，微蹙了眉头问道。 为了这个安置房项目，鲁海强和他可是做了许多的工作，无论是选址还是资金层面，都费了好番心思，也考虑到了方方面面许多政策层面的事情，不说万无一失，起码是没有什么明显的漏洞。可以说是信心满满，期待颇多。在他们的设想中，这除了是政绩工程外，也是一种叫板的实力，至少可以表明区政府和鲁海强这个区长的能力所在。 让顾江这么一说，却发现原来自己认为完美的方案中竟然是存在着如此多的漏洞，焦虑和失落肯定是不免的，不过此时碍于身份，却是不宜多表示出来。 “呵呵，都说船到桥头自然直，我们有时候做事也是如此，并不是什么都安排妥当了才上马的。”顾江打着哈哈道。 顾江这话说了，等于是没说一般，黄国诚听得有些无奈。 韩易在边上岔了话题道：“黄区长，你不是说和保泰、还有中兴他们联系过吗？可以听听他们的解决办法。” “你们嘉义都没办法的事，他们还能指望上什么？”黄国诚苦笑摇头。 “那倒不是这么说。”韩易道：“无论是保泰还是中兴，包括金泰和广发他们也是，都是具有很强实力的开发商，最少的都有五年以上的开发经历，经验丰富，又是松台本地人，对于新城镇的建设肯定支持，不如听听他们的意见如何？” 听得韩易的话，黄国诚的脸色稍为舒展，虽然韩易的话头里安慰的成分居多，却也是不无道理。这几家房地产公司都是经营多年，各种关系深厚，在许多问题的解决上都具有所不能见的优势。 门口轻轻响起敲门声，韩易坐着靠门的位置，闻声起身开了门，只见张军逸笑嘻嘻地端着个托盘进了包厢来，托盘里放了四碗馄饨，还有一些小糕点：“几位尝尝我们这自己做的馄饨和小点心，保证是纯手工制作。” 香雪居的点心确实做得不错，味道鲜美可口，几个人在酒宴上也没吃多少东西，谈了一个多小时，肚子也真的是饿了，一时也都暂时放下了心思，对付起面前的食品来。 既然安置房的项目目前还没有结果，也只待来日方长，此时却怎么也不能再亏待了这肚子。 张军逸到了边上给自己泡了一杯茶，坐下来相陪。韩易连吃了三四个馄饨后，想了起来，问道：“张老板，你起先在楼下说的那个事，到底是怎么样啊？” “哦，那个事啊……”张军逸当然知道韩易话里的意思，先笑了起来，轻轻抿了一口茶，开口说道：“今天中午的时候，严总给我来的电话，说是那个事成了，特意来电表示感谢。这事具体的经过，严总当时也没细说，我后来上网查了一下，又进了论坛和几个朋友一起交流了一番，才知道原来上次那事在网上闹开了以后，传播面颇广，影响也极大，差不多是各大网站和论坛都转载了，后来听说是有人将此事直接捅到了高层，引起了高层有一位领导的关注，在了解了事情的详细经过之后作了批示，表示经济要发展，但原则必须要坚持！就这么几个字，呵呵，却是比我们磨破了嘴皮子还要来得有效。中海市政府得到批示之后，不敢怠慢，马上组织了外事人员与日本那个什么稻森株式会社进行协商，修改原有大楼的设计方案。” “张老板说的是寰宇金融大厦那件事吧？”顾江在边上听着，开口问道。他也是参加过严辛同那个酒会的人，张军逸刚说了个头，他就听出来了。不过顾江对于后来韩易和严辛同接触以及筹划的事却不晓得。 “是的。”张军逸一边点头，一边有些诧异地看了眼顾江。 “顾总也参加过严总的那个酒会。”韩易在边上解释了一句。 张军逸有些了然地哦了一声，然后喝了一口茶，继续说道：“说起来，那寰宇金融大厦原本是要建成亚洲第一高楼，那可是一百多层，高达将近五百米的超高层建筑，哪里是这么容易就能改变设计规划的！因此中海市政府和日本投资方甫一接触，马上就遭到日方的断然拒绝，还拿出了相关协议来，示意原设计方案是通过中海市政府有关部门审核通过的，具有法律效力。还威胁说如果因为中海市政府的执意要求而造成损失，那么就不惜诉诸法律解决，并要把此事通告全球。” “这小日本也他妈的忒嚣张了，也不看看这是在谁的地盘上！”金大牙在边上不屑地撇撇嘴。 “金总这话说得一点都不错。”张军逸笑了一下：“可是这有些人，却真的是认不清。又那小日本一说诉诸法律，某些人马上就慌了手脚，又想着去弹压民意去。一面连忙安抚日方，一面就又急忙向上头请示，说了一大堆的理由，总之最后一句话，那就是这设计方案是万万不能改的，不然的话，会严重伤害到日本友邦的感情，而且还会影响到中海市国际金融中心的形象，影响海外投资者的信心，将对今后的经济发展带来无可估量的损失。” “啪！”的一声，金大牙倏地拍案而起，怒目圆瞪，“真他*娘的，这还是中国人吗？这是恨不能给小日本当孙子啊！” “呵呵，金总稍安勿躁。”张军逸笑容依旧，轻轻招手让金大牙坐下，然后继续道：“这谈判的事，不知怎么搞的又被传到了网上去，顿时引起一片哗然，网上网下吵成了一片，更因此而引发了中日民间黑客相互攻击事件。不过也正是因为此事舆论太甚，又有先前那高层的批示在，中海市政府不敢强违，又派出了工作组进行谈判，这次的立场更为坚决，措辞也更为严厉，颇有拼着损失也要一拍两散的气势。呵呵，这小*日本也是属于那类欺善怕恶的典型了，我们的气势上来，他们就软下去了。不过这高楼的设计也确实是不好随意更改，一发而牵全身，而且工程建设在即，也没那么多的时间再从头到尾更改整个设计方案。因此到了这最后，根据双方协调和专家的意见之后，就双方各退一步，楼体设计不改，但是顶上的那个太阳图案，却是由圆形改成了方形。唉！这虽然说不是最好的结果，却也能算是差强人意了，也总算是不枉了大家的一番心血。”张军逸轻叹道。 第四百四十七章 这事可为 从香雪居出来，已是过了子时，四周寂静。韩易走出门口，深吸了一口气。香雪居靠近山边，四周花草树木林立，环境优雅，空气中弥漫着丝丝天然的青草芳香，随风迎面拂来，让人闻之心旷神怡。 黄国诚的司机直接把车开了过来，众人相互握手道别之后，韩易上前了几步替黄国诚打开车门，黄国诚含笑点头致谢。 等到黄国诚上了车后，韩易稍退一步微笑道：“黄区长，安置房的事，等我们公司开会研究之后再给你个信。” “那是，那是。”黄国诚笑着点了点头，看了韩易一眼，又看了眼稍远处的顾江，并没有再多说什么。 车子缓缓拐弯调了个头后，黄国诚从车里伸出手来，笑容满面地向韩易等人挥手道别，不过韩易却觉着黄国诚那笑容，怎么看着都有那么一丝苦涩无奈的味道。 韩易站立含笑挥手目送黄国诚离去，回了头来，仿佛是很随意地问了一句：“顾大哥，你说这安置房的事，真的是不能搞？” 前面吃过宵夜之后，黄国诚便很明智地没有再提安置房的事情。应该说是该说的话都已经说了，重复赘述也没有太多的意义。事实上事关几千万的投资，也不是说在这样的场合就能当场拍板决定下来的，那样的话就真的成了儿戏了。 就算嘉义地产有投资的意向，正常的程序怎么也是要有详细的资料传送，然后再经过严格的的预算统计，如果再严谨一些，还需要召集相关人员开会研究之后才能决定。对于这一点，黄国诚心里也是非常清楚，之所以今天晚上特意找了韩易等人提起此事，目的有二：一来，确实是想着嘉义地产能够参与此事。毕竟嘉义地产有了顾江实业的投资加盟之后，整体实力大增，如果能够参与安置房的开发，对于整个安置房的建设项目又多了几分保障和胜算；而这二来，黄国诚也是想就此方案听听韩易等人的专家意见。有许多事是旁观者清，鲁海强的业务再精通，也总是有考虑不周到的地方，多听取一些各方面的建议或意见，对于安置房项目来说只有好处没有坏处，而无论是鲁海强还是黄国诚，本质上还是那种能听得进合理建议的人。 不过可惜的是，黄国诚的如意算盘好似有些不那么如意了。顾江说的那一番话，虽然中肯，却也是象是当场泼了一盆冷水。当然了，让黄国诚更为失落的是，顾江说话的口气中仿佛还带出了那么一丝随意，也即是说，顾江对于这个安置房项目不是那么在意，这就意味着，嘉义地产也就有很大的可能不会介入安置房项目。 那么，顾江先前说的那些话，可不就是场面上的客气话喽！黄国诚混迹官场这么多年，察言观色的本事还是有几分的，不然也当不上这个副区长。 对于顾江的这种态度，黄国诚并没有太多的见怪又或者记恨。从根子上来说，黄国诚还算是一个心胸开阔的人，不然当初也不会因为天籁锦苑的事而主动放下身段去找韩易，而且也明白商人讲究的是在商言商，没有利益的事，傻子才会去干呢！不过黄国诚原本信心旦旦而来，被顾江这么一说，走的时候心情未免就有些郁闷了，甚至可以说是有点沮丧！ 顾江和韩易并排而立，昂首遥望黄国诚的车子远去沉入黑幕，闻言收回眼光，侧过脸来微笑道：“怎么，小韩你还念着这事呢？” 韩易郝然而笑：“也不是，总觉得这安置房的方案总体来说还是不错的，就这么废置了怪可惜的。”稍顿了一下，才又若有所思沉吟道：“不过我觉得……这事还是有可为的。” 说实在的，从心底里韩易还是支持安置房的事的。这不仅仅是赚不赚钱的问题，也是和黄国诚以及鲁海强的政绩无关，韩易只是单纯地觉着这安置房无论如何也总是关乎民生的事，能帮得上忙总是尽量，那种无能为力的滋味总不是让人很舒服。 “哦。”顾江闻言轻哦了一声，脸上露出了饶有兴致的笑容来，瞥了韩易一眼，转瞬呵呵笑了起来：“小韩有想法……？”看到韩易张口欲言，丢过去一个眼色，拍了一下韩易的肩膀轻笑道：“天色不早了，先回去吧！” 韩易就下意识地顿住了口。 也是，这里可还是在香雪居的地盘上，而张军逸则不折不扣的是黄国诚的好友，而且还属于关系非同寻常的那种，虽然以韩易对张军逸的初步了解，张军逸的为人还不致于作出偷听他人谈话的举动来，不过所谓古话有云：隔墙有耳，防人之心不可无。这里确实不是说话的地方。 顾江果然不愧是老江湖，事事考虑详细周到，“呃……”韩易有些不好意思地挠了挠头。难得看到韩易的窘样，顾江哈哈大笑着拉开车门上了车。 “小韩，现在可以说说你的想法了。”车子回到嘉义地产在欧洲城的办公楼，进了金大牙的办公室后，顾江笑着做到了沙发上，顺手丢了根烟给韩易。 听到顾江这么一说，金大牙有些不解地看着两人。刚才香雪居的时候金大牙去取车，也没听到两人说的话。顾江先前发话让他先回办公室的时候就心里疑惑，此时亦然。 顾江看着金大牙的神色，便伸手点了点韩易，笑着解释道：“小韩觉得黄国诚说的那个安置房的项目还能有操作的余地。” 金大牙闻言了然地点点头。说实在的，对于这个安置房的项目，金大牙之前还是有很大兴趣的，不过后来听了顾江那样一分析，也便失去的兴趣，原因无他，项目利润太低，而且还要冒着大量资金被积压，资金链断裂的危险，这对于正处于上升发展中的嘉义地产来说，这样的项目未免有些得不偿失了。 不过金大牙也知道韩易的性格，更知道这个小兄弟年纪虽轻，脑子却确实灵光，很多时候能看到别人所不能见的地方，这也是金大牙佩服韩易的地方。 有眼光，有远见的人，总是会让人佩服的。 “嗯！”韩易点了点头，拿起打火机点上烟，深深地吸了一口，趁着这空挡整理了一下思绪，然后才缓缓开口道：“顾大哥，金大哥，我说说我的几点建议，如果有考虑欠妥和不周到的地方，你们把把关。” 第四百四十八章 想办法提高利润 “如顾大哥所言，安置房项目最大的弊端在于，不但项目利润太低，而且建设资金积压太多，回收时间长，如果承接这个项目，对于公司的快速发展产生不利，甚至是会危及到公司的生存状况。”韩易在来时的路上已经整理过自己整个的思路，此时侃侃而谈，便显得从容。 顾江和金大牙轻轻点头。韩易所说的都已经是明摆在面前的东西，顾江在香雪居的时候已经分析的透彻了，也正是这个原因，顾江才会对安置房项目不置可否，给黄国诚摆了个龙门阵。 “不过，任何事物都是相对的，我们也应当看到这个项目所带来的好处。” “呵呵。”顾江轻哦了一声，脸上露出感兴趣的笑容来，点了点头道，“有什么好处，小韩说来听听？” “安置房项目，是由政府牵头，首先，在项目审批上就不成问题，这就可以最大程度地保证了工期进程，依照于此，那么也就能够预算出我们的资金回收周期。而第二……”韩易思忖道：“我觉得我们搞房地产开发，牵涉到的政策关系千丝万缕，和政府搞好关系也是非常必要。” 房地产开发，尤其是在国内搞房地产开发，实际上除了资金风险外，政策风险是第一位。尤其是跑到别人的地盘上做生意，没有政策的支持，光是应对那些五花八门形形色色的检查审核之类，就能让人崩溃。 抛开这些不谈，商业房产开发，还有个地域限制，嘉义地产算是外来户，是来抢食的，当地的房产商如何反应还是两说，虽然说当初的天籁锦苑能够顺利开发下来，那也是天籁锦苑项目的难度大了点，别家做不了，嘉义也就底气十足。 到普通的商业房产开发，那又不同了，不知道多少双眼睛盯着呢！ “这是当然。”顾江听到这里，便指着金大牙哈哈大笑起来，“小韩这是提醒我们眼光要看得长远，要和松台区政府搞好关系啊！”。 顾江是聪明人，如何听不出韩易话里隐喻的意思来。 “顾大哥和金大哥你们都是老江湖了，哪里用得着我提醒啊！”韩易淡然一笑，接着说道：“鲁海强和黄国诚看来是铁了心的要搞安置房项目了，既然他们主动伸出橄榄枝，我们何不借此机会上步。再说，没有我们，松台还有好几家房产开发公司，就算不是为了钱，但是利益所在，总是会有人接手的。” “那倒不一定。”顾江摇摇头道：“松台本地的房产开发公司，充其量也就这么几家，有实力的不多。保泰应该是他们当中实力最强的，早期积累下来，资金不成问题，而且上下各方面的人脉也不错，应该是最有资格的；再下来就是中兴，也算不错，中兴前年开发的一个楼盘，销售量还不错，资金也相对宽裕。还有广发，也能算得上一个，其他的嘛……呵呵。” 韩易看着顾江的笑容虽轻描淡写，但隐带的那丝不屑却表露无遗，自然是对其他的那几家房产公司没放在眼里。 这倒也不是说顾江看不起人，而是以顾江实业的实力，自然有其资本的骄傲，两厢比较，确实是小巫见大巫。 不过让韩易觉得诧异的是，顾江初来乍到松台，却对松台的情况摸得如此透彻，看来事前也是对松台的房产开发形势下了一番功夫的。 不打无准备的仗，知己知彼才能百战不殆，这是放之世界皆准的道理，商场如战场，但凡成功的商人大都拥有这样良好的习惯。不过韩易倒是从中也可以得以窥见顾江实业的实力，在房地产界果然是根基深厚，人脉甚广，光就这手资料收集的本事就不含糊。